Mισθώσεις Ακινήτων

Μίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση ακινήτου (μίσθιο), δηλαδή την κατοχή αυτού, στον μισθωτή, και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.

Η χρήση που ο μισθωτής θα κάνει στο ακίνητο μπορεί να συμφωνηθεί ρητά ή να προκύπτει σιωπηρά, σε κάθε περίπτωση, όμως, πρέπει να είναι σύμφωνη με την καλή πίστη και τον προορισμό του ακινήτου.

Κατά κανόνα δικαίωμα εκμίσθωσης έχει ο δικαιούμενος να κάνει χρήση του ακινήτου και να απολαμβάνει τους καρπούς του, δηλαδή ο επικαρπωτής ή ο πλήρης κύριος αυτού.

Είδη μισθώσεων:

 

• Μίσθωση κατοικίας
• Εμπορική μίσθωση για την άσκηση εμπορικών πράξεων
• Μίσθωση Δημοσίου για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών

Μίσθωμα: Το μίσθωμα ορίζεται συνήθως σε χρήματα, μπορεί, όμως, να συνίσταται και σε αντιπαροχή σε είδος ή παροχή υπηρεσιών. Το ύψος του μισθώματος καθώς και ο χρόνος καταβολής αυτού ορίζεται ελεύθερα με συμφωνία των συμβαλλομένων.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στη μισθωτική σύμβαση, διαφορετικά, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία και τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες.

Διάρκεια μίσθωσης: Σε ορισμένες περιπτώσεις ορίζεται από το Νόμο η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Στις εμπορικές μισθώσεις ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ενώ στη μίσθωση κατοικίας ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των τριών (3) ετών.

Επομένως, αν με τη σύμβαση μίσθωσης επαγγελματικής στέγης συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της δωδεκαετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον δώδεκα (12) έτη, ενώ αν με τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της τριετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον τρία (3) έτη.

Σε κάθε περίπτωση, αν κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της ελάχιστης, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τον Νόμο, ισχύει η μεγαλύτερη αυτή διάρκεια.

Παράταση της μίσθωσης δύναται να γίνει πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, είτε ρητά, με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, είτε σιωπηρά, με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, είτε εκ του Νόμου, που ειδικά στην περίπτωση των επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπει προαιρετική υπέρ του μισθωτή παράταση για άλλα τέσσερα (4) έτη πέραν του εκ του Νόμου προβλεπόμενου ως ανωτέρω ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης της δωδεκαετίας (12ετίας).

Με την παράταση της μίσθωσης συνεχίζει η παλαιά μίσθωση.

Ανανέωση της μίσθωσης (αναμίσθωση) μπορεί να γίνει ρητά από τα συμβαλλόμενα μέρη, είτε πριν, είτε μετά τη λήξη της παλαιάς μίσθωσης, και αποτελεί νέα μίσθωση με τους όρους της παλαιάς μίσθωσης, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά. Η σύμβαση της μίσθωσης θεωρείται εκ του Νόμου ως σύμβαση αόριστης διάρκειας, εκτός αν έχουν ορίσει διαφορετικά τα συμβαλλόμενα μέρη.

Λήξη Μίσθωσης:

Η λήξη της μίσθωσης επέρχεται:

 

1. ι) Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου: με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, αν δεν ακολουθήσει παράταση ή ανανέωση ή σιωπηρή αναμίσθωση, και
   ιι) Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου: με την καταγγελία της σύμβασης,
2. με καταγγελία από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος,
3. με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης, που έχει περιληφθεί στο μισθωτήριο,
4. με την εκτέλεση δικαστικής απόφασης, που διατάζει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας.
5. με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και πριν την πάροδο του ορισμένου χρόνου.

Τύπος μισθωτικών συμβάσεων: Η σύμβαση μισθώσεως, είτε εμπορική, είτε κατοικίας, δεν υπόκειται σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπη. Συνήθως καταρτίζεται ρητά, μπορεί όμως να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί και σιωπηρά, καθότι ο Νόμος περί Μισθώσεων δεν απαιτεί ορισμένο τύπο.

Τα ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης ακινήτων προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για θεώρηση και απόκτηση βεβαίας χρονολογίας.

Ο έγγραφος τύπος είναι υποχρεωτικός στις μισθώσεις στις οποίες συμβάλλεται, είτε ως μισθωτής, είτε ως εκμισθωτής, το Δημόσιο, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου και Κοινωφελή ιδρύματα.

Η σύμβαση μισθώσεως γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν συμφωνείται για διάρκεια άνω των εννέα (9) ετών και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών.

Εκποίηση μισθίου: Αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο εκμισθωτής μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στη μισθωτική σύμβαση.

Δωσιδικία δικαστηρίων στις μισθωτικές διαφορές: Οι διαφορές από τη μισθωτική σχέση εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών από τα αρμόδια δικαστήρια του τόπου του ακινήτου.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

 

1. Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.
2. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
3. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
4. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
5. Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.
6. Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.
7. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.
8. Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.
9. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
10. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.
11. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.
12. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.
13. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.
14. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται (ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, ΦΕΚ 276/Β/06 ). Προσοχή: η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες , το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-2-2014,ν. 4242 (ΦΕΚ Α 50 28.2.2014):

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΕΩΣ ΤΗΝ 28-2-2014):

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.

Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.
Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95), ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.